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地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析與評(píng)估
來源：未知 日期：2016-04-28 點(diǎn)擊：次
隨著限購(gòu)、限貸、稅收等方面的調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)持續(xù)施壓，住宅開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。不僅標(biāo)桿企業(yè)結(jié)隊(duì)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，一些商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)也紛紛參與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。大量資金的進(jìn)入，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)處于持續(xù)的上升通道，前景似乎一片光明。一些傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)，甚至一些“外行”企業(yè)，將商業(yè)地產(chǎn)看成調(diào)控期的“避風(fēng)港”。但是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要雄厚的資金實(shí)力，需要“養(yǎng)商”的耐心，需要專業(yè)人才的儲(chǔ)備，需要豐富的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。不具備上述條件的房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。
商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈理論的意義：
第一，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈有助于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具備正確的理念.
房地產(chǎn)是一個(gè)資本密集型和知識(shí)密集型的行業(yè)，具有高風(fēng)險(xiǎn)，高收益的理念，商業(yè)地產(chǎn)尤其如此，其成功雖然靠智慧，反思我們大部分失敗的商業(yè)地產(chǎn)都是貪心所致，要么是忽視了消費(fèi)者的研究，要么是很多政策傾向自己，忽視了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的利益。產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈告訴我們，你想成功的開發(fā)必須重視整合這些產(chǎn)業(yè)，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供增值的機(jī)會(huì)。
第二，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈有助于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形成成功的思路.
這里提出產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈這樣一種模式也是簡(jiǎn)化這些東西，清晰思路。在商業(yè)地產(chǎn)策劃中，我們發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商從事沒有接觸商業(yè)地產(chǎn)，甚至從來沒有做過地產(chǎn)，就把房子蓋起來，這種情況太多了。在項(xiàng)目動(dòng)工之后就沒有了方向，為大家解決了一個(gè)非常簡(jiǎn)單的問題，就是產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，你把你的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目看成一個(gè)集成系統(tǒng)，涉及到方方面面的產(chǎn)業(yè)，不能光是開發(fā)房子這么簡(jiǎn)單。相關(guān)產(chǎn)業(yè)我們?cè)谀Ｐ蜕蠘?biāo)的非常清楚。
第三，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈模式有助于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形成有效的模式.
那是一個(gè)模式，而不是一個(gè)理念。首先是商業(yè)地產(chǎn)其前調(diào)查方面，與住宅開發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)前期調(diào)查涉及的面廣得多。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容至少涉及幾個(gè)方面：一個(gè)是與住宅樓盤相同的必備的內(nèi)容，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、消費(fèi)者調(diào)研、密接調(diào)研等等。第二個(gè)是長(zhǎng)上方面的調(diào)研內(nèi)容，包括廠商、批發(fā)商、分銷商，零售商，根據(jù)項(xiàng)目的大小，這些都要考慮到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、廠商。第三個(gè)方面是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的調(diào)查內(nèi)容，我們這個(gè)模型上面說的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)包括餐飲業(yè)、旅游休閑業(yè)、旅游業(yè)、培訓(xùn)業(yè)、傳媒、廣告業(yè)、咨詢策劃。第四個(gè)是服務(wù)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的調(diào)研，包括會(huì)展、物流、信息和咨詢等等。對(duì)照這個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈模型，我們商業(yè)的調(diào)研思路會(huì)變得非常清晰。